פטור מהיתר לא אומר פטור מתכנון - מה חשוב לדעת לפני שבונים ממ"ד
בשנים האחרונות הפך הצורך במרחב מוגן בבית לנושא מרכזי עבור משפחות רבות בישראל. עבור בעלי בתים שאין בהם ממ"ד, האפשרות לקדם במקרים מסוימים הוספת מרחב מוגן במסלול של פטור מהיתר יכולה להישמע כמו דרך קצרה ופשוטה יותר להתחיל בבנייה.
אבל כאן חשוב לעצור ולהבין את המשמעות האמיתית של המונח "פטור מהיתר".
פטור מהיתר בנייה אינו פטור מתכנון. הוא גם אינו מבטל את הצורך בבדיקה הנדסית, בתכנון מקצועי, באישורים הנדרשים או בעמידה בדרישות המיגון. גם מינהל התכנון מדגיש במפורש כי מסלול הפטור אינו מאפשר בנייה בניגוד לתכניות החלות על המגרש או להנחיות המרחביות. (ממשלת ישראל)
ממ"ד הוא פרויקט הנדסי לכל דבר, ולכן הדרך הנכונה להתחיל אינה באמצעות הזמנת בטון או בחירת קבלן, אלא בהבנת הנכס.
מה בעצם אומר פטור מהיתר לבניית ממ"ד?
מסלול הפטור נועד לצמצם את הליך הרישוי במקרים שעומדים בתנאים שנקבעו לכך. הוא אינו הופך את הממ"ד למבנה שאפשר להקים ללא בקרה מקצועית.
במסלול הרלוונטי יש למנות עורך בקשה מוסמך, לקדם תכנון מול פיקוד העורף ולעמוד בדרישות המקצועיות והתכנוניות החלות על הפרויקט. גם לאחר השלמת הבנייה נדרש תהליך דיווח הכולל שורה של מסמכים, הצהרות ובדיקות. (ממשלת ישראל)
לכן המילה "פטור" עלולה לעיתים ליצור רושם מטעה. היא מתייחסת להיתר הבנייה במסלול הספציפי, ולא לפטור מכל מערכת התכנון והבקרה שסביב הממ"ד.
לפני שמתחילים צריך לבדוק אם הפתרון בכלל מתאים לנכס
השלב הראשון בתכנון ממ"ד אינו בחירת הריצוף, צבע הקירות או גודל הארון.
צריך להתחיל בשאלות הרבה יותר בסיסיות: היכן ניתן למקם את התוספת? איך היא מתחברת לבית? מהם קווי הבניין? אילו תכניות והנחיות חלות במקום? האם קיימות מגבלות בשטח? מה מצב המבנה הקיים? היכן נמצאות התשתיות? ומה המשמעות ההנדסית של התוספת?
הבריף המקצועי של "הממ"ד" מגדיר בדיוק את נקודת הפתיחה הזו: איסוף מידע ובחינת המבנה, תנאי השטח, אפשרויות המיקום, החיבור למבנה והמגבלות התכנוניות וההנדסיות, לפני התחייבות לפתרון.
מי מעורב בתכנון ממ"ד במסלול הפטור?
גם כאשר אין צורך בהליך היתר רגיל, אין משמעות הדבר שאדם אחד יכול לתכנן ולבצע את כל הפרויקט לבדו.
תפקיד האדריכל או עורך הבקשה
האדריכל אינו רק מי שמחליט כיצד הממ"ד ייראה.
בתהליך נכון הוא בוחן את המרחב החדש ביחס לבית הקיים, את הגישה אליו, את מיקום הפתחים, את הקשר בין החדרים, את התשתיות ואת השפעת התוספת על התכנון הכולל.
כאשר עורך הבקשה הוא בעל מקצוע אחר המוסמך לכך, גם הוא נדרש לפעול במסגרת הסמכויות והדרישות שנקבעו למסלול. מינהל התכנון מפרט כי עורך הבקשה יכול להיות אדריכל, מהנדס מבנים או הנדסאי בעל ההסמכה המתאימה. (ממשלת ישראל)
תפקיד מהנדס המבנים
ממ"ד הוא קודם כל מבנה הנדסי.
מהנדס המבנים בוחן את התכנון הקונסטרוקטיבי, את יציבות התוספת ואת הקשר שלה לשלד המבנה הקיים. לאחר ביצוע ממ"ד במסלול הפטור נדרשת, בין היתר, הצהרת מהנדס מבנים רשום בדבר יציבות הממ"ד ואישור כי הקמתו לא פגעה בשלד המבנה, ביציבותו או במערכותיו ובתפקודן. (ממשלת ישראל)
תפקיד פיקוד העורף
פיקוד העורף הוא הגורם המקצועי המוסמך בכל הנוגע לדרישות המיגון.
העובדה שהפרויקט מתקדם ללא היתר בנייה רגיל אינה מבטלת את הדרישה לתכנון המרחב בהתאם להנחיות המיגון. במסלול הפטור נדרש אישור פיקוד העורף לתכנון, ואישור זה הוא חלק מהמסמכים שיש לצרף לדיווח לאחר השלמת הפרויקט. (ממשלת ישראל)
מה קורה לאחר שהבנייה מסתיימת?
גם כאן אין "קיצור דרך" שמסתיים כאשר הקבלן עוזב את האתר.
מינהל התכנון מפרט שורה ארוכה של מסמכים ובדיקות הנדרשים בדיווח לאחר ביצוע ממ"ד במסלול הפטור. הם כוללים, בין היתר, בדיקות חוזק בטונים, בדיקת אטימות לפי ת"י 4577, בדיקת חיפויים וציפויים לפי ת"י 5075, אישורים למסגרות המגן, מערכת האוורור והסינון, מעברי הצנרת ותיעוד מצולם של המרחב. (ממשלת ישראל)
המשמעות פשוטה: הפטור משנה את מסלול הרישוי, אבל אינו מבטל את הצורך להוכיח שהעבודה בוצעה בהתאם לדרישות.
תכנון נכון מתחיל הרבה לפני היציקה
כאשר בונים ממ"ד בבית קיים, צריך לחבר בין אדריכלות, קונסטרוקציה, מיגון, תשתיות, רישוי וביצוע. כל אחד מהתחומים האלה משפיע על האחר.
זו גם הסיבה שקבלת מחיר לפני בדיקת הנכס עלולה להיות בעייתית. בלי להבין את המבנה, היקף העבודה והתלויות, קשה מאוד לדעת מה באמת נדרש.
ב"הממ"ד" נקודת המוצא היא שקודם בודקים ומבינים את הנכס ורק לאחר מכן מתקדמים לחלופות, לתכנון ולביצוע. המטרה היא לנהל את הפרויקט כתהליך אחד, ולא להשאיר את בעל הבית לחבר בעצמו בין אדריכל, מהנדס, ספקים וקבלנים.
פטור מהיתר יכול לפשט חלק מההליך. הוא אינו הופך בניית ממ"ד לפרויקט פשוט. כאשר מדובר במרחב שאמור להגן על המשפחה בזמן חירום, התכנון המקצועי אינו שלב שאפשר לדלג עליו.
Comments